Teve o aluguel reajustado? Saiba como não ser surpreendido

Reajuste no valor do aluguel costuma causar muita dor de cabeça para os locatários.

Muitas pessoas optam por não alugar por receio do reajuste ou quebram o contrato por terem sido pegos “desprevenidos”.

O reajuste vai acontecer. Você, então, precisa saber algumas informações para não ser surpreendido.

Como funciona esse reajuste?

O reajuste do aluguel costuma ser feito de acordo com o Índice Geral de Preços – Mercado, o IGP-M, ou o Índice de Preços ao Consumidor (ICPA).

O IGP-M é calculado e divulgado todo mês pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE).

Esse índice é um dos principais indicadores usados, pois ele acompanha a inflação. No mercado financeiro, chamamos esse índice de “inflação real”, porque demonstra de forma mais realista a modificação dos preços no nosso dia a dia.

O IPCA possui a vantagem de mostrar menor volatilidade em comparação ao IGP-M. Quando o IGP-M sobe muito, o IPCA sobe menos. Por outro lado, quando o IGPM acumulado mostra uma queda muito brusca o IPCA diminui menos também.

Por isso alguns locadores preferem usar o IPCA.

Por que não tem como fugir do reajuste do aluguel?

Quando você aluga um imóvel, o valor do aluguel é uma média feita com vários fatores, como o tamanho do imóvel, sua localização e a situação em que se encontra. O propósito de utilização do imóvel, seja para moradia ou comércio, também pesará na hora de determinar o valor do aluguel.

Em todo contrato de aluguel deve estar previsto o reajuste do aluguel que, por padrão, é feito com base no IGP-M ou no IPCA. Esse reajuste está atrelado a esses índices que, por sua vez, estão atrelados à inflação.

O dono do imóvel dificilmente vai deixar de reajustar o valor do aluguel, porque isso significaria perder dinheiro.

Entenda o cálculo do reajuste de aluguel

Vamos para um exemplo prático: suponhamos que seu contrato de aluguel de R$1.000 começou em 1º de junho de 2021. O reajuste anual previsto em contrato se baseará no IGP-M.

O último aluguel pagando esse valor será em maio de 2022, pois em junho (aniversário do contrato), haverá o reajuste de acordo com o acumulado dos últimos meses.

De junho de 2022 a maio de 2022, a variação do IGP-M foi de 10,71%. Significa, então, que seu aluguel de R$1.000 passará para R$1.107,12.

Se o reajuste fosse baseado no IPCA, seu aluguel a partir de junho de 2022 passaria a ser de R$1.117,31, pois esse índice variou 11,73% nos últimos 12 meses.

Observar qual indicador será utilizado no reajuste é bem importante antes de assinar um contrato. Quer saber se os reajustes do seu aluguel foram calculados devidamente? Use essa calculadora.

Quando devo me preocupar com o reajuste?

Conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o reajuste é permitido uma vez por ano, da mesma maneira para imóveis residenciais e imóveis comerciais, geralmente no “aniversário” do contrato.

Se o proprietário quiser fazer o reajuste fora desse tempo, ele deve ter o consentimento do locatário.

Reajuste sem contrato

No caso de não haver um contrato, se aplica a livre negociação conforme os valores de mercado do imóvel. Quero deixar claro que não fazer contrato é um risco muito grande, mesmo se tratando de uma relação de confiança. Sempre faça contrato

Olha só o caso de um cliente, um pastor evangélico. Ele aluga uma sala para a igreja dele e sempre pagou tudo certinho, sem faltar ou atrasar nenhum mês. Como não tinham contrato, o dono da sala quis reajustar o valor do aluguel de uma forma desproporcional. Isso aconteceu bem durante a pandemia.

O pastor não aceitou e quis sair do imóvel. Como era um momento difícil, o locador não quis perder essa fonte de renda e o locatário não queria perder o ponto, eles entraram em um consenso. Dessa vez com contrato, porque eu insisti que eles fizessem dessa vez.

Como não ser pego desprevenido pelo reajuste do aluguel

· Lembre-se que ele ocorre todo ano, no aniversário do contrato;

· Lembre-se também do mês que seu contrato iniciou;

· Fique de olho no IGP-M ou no IPCA, dependendo de qual o proprietário utiliza. Se você acompanhar esses índices, você pode calcular o valor do reajuste e saber se o locador não está passando para você um valor diferente daquele que deve ser.

Busque a orientação jurídica de um advogado para elaborar e revisar o contrato de aluguel antes de assiná-lo. Muita dor de cabeça pode ser evitada.

Essa dor de cabeça já aconteceu, você pode procurar essa orientação para verificar o que pode ser feito.